Barreras arquitectónicas en comunidades de vecinos

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La accesibilidad en las comunidades de vecinos es un tema de creciente importancia en España que afecta no solo a personas con discapacidad, sino a toda la población. Diseñar espacios sin barreras arquitectónicas, tanto públicos como privados, es esencial para garantizar una movilidad libre y segura para todos.
¿Qué son las barreras arquitectónicas?
Se denomina “barrera arquitectónica” cualquier elemento físico que dificulte o impida la movilidad o el uso de un espacio o servicio. Estas barreras afectan no solo a personas en silla de ruedas, sino también a personas con movilidad reducida, individuos con lesiones temporales y familias con carritos de bebé..
Mientras que en una vivienda particular la solución puede ser más sencilla, en espacios compartidos, como los edificios residenciales y las comunidades de vecinos, las complicaciones aumentan.
Veamos la normativa sobre la eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios: qué dice la ley, cómo superarlas, quién afronta el coste de estas obras y a qué incentivos fiscales se puede acceder.
Normativa española sobre eliminación de barreras arquitectónicas
Las principales leyes españolas que garantizan la accesibilidad universal y la eliminación de barreras arquitectónicas en espacios públicos y privados son:
- Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: obliga a las comunidades de propietarios a garantizar condiciones básicas de accesibilidad e introduce el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que debe contemplar medidas de accesibilidad.
- Real Decreto Legislativo 1/2013: aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece que todos los espacios públicos y privados deben eliminar barreras arquitectónicas mediante ajustes razonables.
- Ley 51/2003: trata la igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
- Real Decreto 505/2007: determina las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en espacios públicos urbanizados y edificaciones.
- Real Decreto 193/2023: desarrolla las medidas específicas para garantizar la accesibilidad en servicios públicos y privados.
- Ley de Propiedad Horizontal y eliminación de barreras y el Código Técnico de la Edificación (CTE): que trataremos en mayor detalle a continuación.
Ley de Propiedad Horizontal y Código Técnico de la Edificación (CTE)
En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Técnico de la Edificación (CTE) son los principales marcos normativos que regulan la accesibilidad en edificios residenciales.
La Ley de Propiedad Horizontal, desde la reforma en 2013, establece que los propietarios pueden solicitar la instalación de ascensores, sillas salvaescaleras o plataformas salvaescaleras cuando en el edificio reside una persona con discapacidad o mayor de 70 años.
En efecto, el artículo 10 de la LPH establece que: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
- b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”
Entonces las comunidades de propietarios deben ejecutar obras de accesibilidad cuando las solicite un propietario con discapacidad o una persona mayor de 70 años, y no es necesaria la votación si el coste total no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste excede ese límite, debe someterse a votación y se aprueba por mayoría simple. Estas actuaciones incluyen la instalación de ascensores, rampas, sillas o plataformas salvaescaleras.
En cambio, el Código Técnico de la Edificación (CTE) es el que establece las medidas necesarias para garantizar que los edificios existentes sean accesibles universalmente.
Jurisprudencia española relevante
Diversas sentencias de Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo han establecido que:
- La accesibilidad prevalece sobre consideraciones estéticas del edificio.
- Las comunidades no pueden oponerse si hay una necesidad acreditada y se cumplen los requisitos técnicos.
- Incluso sin aprobación comunitaria, en algunos casos es posible instalar ascensores o salvaescaleras si el solicitante asume el coste.
¿Quién puede solicitar la eliminación de barreras arquitectónicas en la comunidad de propietarios y cómo hacerlo?
La persona legitimada para solicitar la eliminación de barreras arquitectónicas es el propietario de la vivienda o del local en el que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. También puede solicitarlo a favor de quienes utilicen la vivienda, como inquilinos y usufructuarios que residen o trabajan en ese inmueble.
Para iniciar formalmente el proceso de eliminación de barreras, los pasos son:
- Enviar un escrito fehaciente (por ejemplo, un correo certificado) dirigido al presidente de la comunidad o al administrador del edificio, detallando la necesidad de intervención por razones de accesibilidad. Este escrito debe incluir:
– Documento de identidad del solicitante
– Certificado que acredite la condición de discapacidad o edad (> 70 años)
– Proyecto técnico o presupuesto detallado de las obras necesarias
– Justificante de residencia o uso del inmueble (empadronamiento, contrato de alquiler…) - Respuesta de la comunidad
La comunidad de propietarios dispone de un plazo de 60 días naturales para responder de forma explícita. Puede:
– Aceptar las obras o proponer alternativas técnicas
– Negarse, en cuyo caso debe argumentar la oposición
Si no contesta en ese plazo, la falta de respuesta se considera aceptación tácita y las obras pueden iniciarse tras obtener los permisos municipales necesarios. - Acciones ante negativa o falta de acuerdo
Si la comunidad rechaza sin causa justificada, el solicitante puede acudir a los tribunales civiles para exigir la ejecución de las obras.
¿Cuándo es obligatorio eliminar las barreras arquitectónicas en la comunidad de propietarios?
La instalación de un ascensor o de otros elementos para eliminar las barreras arquitectónicas en un condominio es obligatoria cuando la solicitud proviene de una persona con discapacidad o de más de 70 años, siempre que el coste anual imputado a cada propietario, descontadas las subvenciones públicas, no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso, no se requiere votación de la junta de propietarios.
Si no se dan esas condiciones – es decir, si el solicitante no cumple los requisitos de edad o discapacidad, o si el coste excede del límite fijado – la instalación puede aprobarse en junta mediante mayoría simple, es decir, la mitad más uno de los propietarios presentes o representados que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Además, incluso si la mayoría de los propietarios se opone, la comunidad está legalmente obligada a realizar la instalación si el edificio requiere adaptaciones para garantizar la accesibilidad universal y un propietario lo solicita.
¿Quién paga las obras de accesibilidad en la comunidad de propietarios?
La ejecución de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es obligatoria para la comunidad de propietarios cuando lo solicite un propietario, siempre que el importe anual imputado a cada uno de los demás no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez deducidas las subvenciones o ayudas públicas. Si se supera ese límite, el propietario solicitante asumirá la diferencia, o bien cuando las ayudas públicas sean iguales o superiores al 75 % del coste total de las obras, se mantiene el carácter obligatorio para el conjunto de la comunidad.
Entonces la responsabilidad de los propietarios depende del importe de los gastos:
- Si los gastos no superan las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, todos los propietarios deben contribuir, según sus cuotas de participación, sin necesidad de votación previa ni unanimidad. La comunidad está obligada legalmente a acometer las obras .
- Si los gastos superan las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, se requiere una aprobación en junta con mayoría simple, entendida como más del 50% de propietarios presentes o representados que representen también la mayoría de las cuotas. Si se aprueba, todos los propietarios deben asumir el coste, incluidos los que votaron en contra o no usan los elementos instalados.
Si la junta de propietarios rechaza el proyecto o no se alcanza la mayoría necesaria, el solicitante puede ejecutar las obras por su cuenta.
¿Qué tipos de intervenciones entran en la eliminación de barreras arquitectónicas?
Además de los ascensores tradicionales, existen soluciones económicas y adaptables para mejorar la accesibilidad en comunidades de propietarios:
- Sillas salvaescaleras, como el modelo Vivaz de KONE Motus, ideal para viviendas con escaleras rectas o curvas. Se pliega fácilmente, ocupa poco espacio, detiene el recorrido automáticamente ante obstáculos y permite la subida de personas con movilidad reducida.
- Ascensores domésticos, como Armónico Eléctrico o Dinámico de KONE Motus. Son sistemas compactos aptos para espacios reducidos. Ofrecen autonomía sin requerir una gran obra, y pueden instalarse tanto en interiores como exteriores, sin alterar la estructura portante.
- Plataformas salvaescaleras, como Fluido del KONE Motus, pensadas para usuarios en silla de ruedas. Permiten el paso directo sobre la escalera, se pliegan al no estar en uso y se adaptan a tramos con desniveles ligeros sin comprometer el paso peatonal.
Subvenciones y ayudas en España
En España existen subvenciones y ayudas económicas para las personas con una discapacidad o diversidad funcional igual o superior al 33%, ayudas para la vivienda y subvenciones para la eliminación de barreras arquitectónicas como las escaleras. Veamos los principales.
1. Ayudas autonómicas y municipales
Cada comunidad autónoma ofrece subvenciones periódicas para reformas de accesibilidad. Es recomendable consultar los plazos y condiciones específicas en cada región.
2. Deducciones fiscales
A nivel estatal, existen deducciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por obras de adecuación de la vivienda habitual para personas con discapacidad. Sin embargo, estas deducciones varían según la comunidad autónoma y la situación personal del contribuyente. Es importante consultar con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria para conocer las deducciones aplicables en cada caso.
3. IVA reducido
La instalación de dispositivos de accesibilidad, como sillas salvaescaleras, ascensores y plataformas, puede beneficiarse de un IVA reducido del 10%. En casos de discapacidad reconocida, es posible aplicar el IVA superreducido del 4%.
Principio de solidaridad y función social
La Constitución Española (artículos 10, 14 y 47) garantiza el derecho a la dignidad, a la igualdad y a una vivienda digna y adecuada. El artículo 47 establece que los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias y establecer normas para hacer efectivo este derecho, regulando el uso del suelo conforme al interés general.
Asimismo, el artículo 138 consagra el principio de solidaridad, exigiendo que el Estado garantice su realización efectiva, velando por la cohesión social y el equilibrio entre territorios y personas.
De este marco constitucional, se deduce que la eliminación de las barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios es una obligación legal, un deber ético y social: promover la autonomía, la inclusión y la dignidad de las personas vulnerables representa un acto de cohesión y justicia colectiva.
Con la normativa vigente, incluida la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social, y las ayudas públicas disponibles para 2025, nunca antes ha sido tan viable mejorar la accesibilidad en los edificios residenciales.
¿Tienes dudas sobre cómo instalar una solución accesible en tu comunidad? Contacta con un asesor especializado en accesibilidad en España para que analice tu situación particular y te informe sobre las ayudas disponibles.